Аннотация на русском языке: В статье проведён комплексный анализ ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств в условиях российского гражданского оборота. Рассмотрены правовые основы института ипотеки, включая положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Выявлены ключевые особенности правовой природы ипотеки, включая её вещно-правовой характер, приоритетное удовлетворение требований залогодержателя и обязательную государственную регистрацию обременения. Проведён анализ порядка установления и прекращения ипотеки, а также рассмотрены способы защиты прав участников ипотечных отношений. Особое внимание уделено статистике ипотечного рынка России за 2023–2025 гг., включающей динамику объёмов выдачи, процентных ставок, доли льготных программ и структуры сделок. Рассмотрены социально-экономическое значение ипотеки, её влияние на строительный сектор и доступность жилья для населения. Описаны современные тенденции, такие как цифровизация ипотечных процедур, внедрение электронных закладных и развитие дистанционных сервисов. На основе проведённого исследования предложены практические рекомендации для кредиторов, заёмщиков и законодателей по совершенствованию правового регулирования и повышению устойчивости ипотечного сегмента.

The summary in English: The article provides a comprehensive analysis of mortgage as a method of securing obligations within the framework of the Russian civil turnover. The legal foundations of the mortgage institution are examined, including the provisions of the Civil Code of the Russian Federation and the Federal Law “On Mortgage (Pledge of Real Estate)”. The key features of the legal nature of the mortgage are identified, including its property-law character, the priority satisfaction of the mortgagee’s claims, and the mandatory state registration of encumbrances. The procedure for establishing and terminating a mortgage is analyzed, as well as the methods of protecting the rights of participants in mortgage relations. Special attention is paid to the statistics of the Russian mortgage market for 2023–2025, covering the dynamics of issuance volumes, interest rates, the share of preferential programs, and the structure of transactions. The socio-economic significance of the mortgage, its impact on the construction sector, and housing affordability for the population are considered. Modern trends are described, such as the digitalization of mortgage procedures, the introduction of electronic mortgage certificates, and the development of remote services. Based on the research conducted, practical recommendations are proposed for creditors, borrowers, and legislators to improve legal regulation and increase the sustainability of the mortgage segment.

Ключевые слова: ипотека, залог недвижимости, обеспечение обязательств, электронная закладная, ипотечный рынок, льготная ипотека, судебная практика, цифровизация, риски кредитования.
Key words: mortgage, real estate pledge, securing obligations, electronic mortgage certificate, mortgage market, preferential mortgage, court practice, digitalization, lending risks.